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Arbitraje arrendaticio

La nueva Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de Agilización Procesal, ha introducido una reforma que ha sido nuevo objeto de titulares de prensa: el llamado desahucio exprés. Lo llamativo de esta reforma es que es la tercera que sufre el procedimiento de desahucio desde la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil en enero del año 2000. Y está claro que algo se está haciendo mal cuando un mismo procedimiento tiene que ser reformado hasta tres veces en 11 años. Y nos tememos que esta nueva reforma tampoco solucionará el problema endémico de los procedimientos de desahucios por falta de pago, porque el problema no está en la ley, sino en los medios de los Juzgados –o mejor dicho–, en la falta de ellos.

Arbitraje arrendaticio

Esta nueva reforma consiste en conferirle al demandado, en la misma cédula de emplazamiento de la demanda, un plazo de 10 días para pagar su deuda, enervar la acción, o formular oposición. Se señala asimismo, en la misma cédula, la fecha para ejecutar el lanzamiento de la vivienda para el supuesto de que el demandado no haga ninguna de las tres cosas, sin necesidad de celebrar juicio.

En teoría parece realmente ágil, ya que sobre el papel se han acortado los plazos y se ha suprimido un trámite procesal, pero si no dotamos a los Juzgados, a la administración de justicia, de los medios y del personal suficiente para llevar estas reformas a cabo, el tiempo que transcurrirá seguirá siendo exactamente el mismo: unos ocho meses de media desde la presentación de la demanda en el Registro General hasta que se dicta el Decreto que acuerde el lanzamiento, o la sentencia, ya que debe repartirse a un juzgado, admitirse a trámite, acordar el emplazamiento del demandado, notificar la demanda al arrendatario moroso –que normalmente impide ser emplazado-; esperar los 10 días hábiles para ver si paga, o si se opone –que de facto, es un mes más-, y finalmente, dictar la resolución correspondiente.

Después, hay que esperar otros 20 días hábiles (un mes real) para que sea firme, y entonces, presentar escrito solicitando la ejecución. Y esperar nuevamente turno. Es decir, con realismo, nos vamos al año, ya que el plazo que se indica en la cédula de emplazamiento para efectuar el lanzamiento no se mantiene nunca, porque la tramitación nunca es suficientemente rápida. Además, el texto legal es contradictorio, dice el nuevo artículo 440.4: «Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.»

Pues bien, el plazo para recurrir es el de 20 días hábiles desde la sentencia (sin sábados, domingos y festivos), que de hecho, es un mes contando festivos y fines de semana. ¿Cómo se va a poder proceder al lanzamiento antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, si tiene que transcurrir un mes para que la sentencia sea firme y poder iniciar la ejecución?

Por mucho que “agilicemos” el procedimiento, la falta de oficiales en los juzgados y de medios técnicos, unido al enorme incremento de los procedimientos judiciales presentados en los juzgados, por los numerosos impagados producidos en los últimos años, hacen que sea materialmente imposible obtener el lanzamiento de un inquilino moroso en pocos meses.

Frente a ello, tenemos el arbitraje en materia de arrendamientos urbanos, con el que se logra evitar que la primera fase, hasta la sentencia o hasta el Decreto dando por terminado el juicio, se reduzca a un mes, que es el tiempo que el árbitro tarda en dictar el laudo.

¿En qué consiste esto del arbitraje? Es un acuerdo por el que las partes pactan no someter las controversias que pudieran surgir en relación con el contrato que están firmando a los tribunales ordinarios, y optan por el contrario por someterse a una institución arbitral. La letrado que suscribe es árbitro de la Asociación Europea de Arbitraje en Derecho y Equidad (AEADE), y conoce bien el funcionamiento y operatividad de estas cláusulas.

Como datos prácticos, podemos indicar que para iniciar un procedimiento de desahucio vía arbitral, no es necesario contratar ni abogado ni procurador: basta con que la parte demandante rellene un simple formulario. La demanda es remitida al árbitro designado por la institución, quien la admite a trámite y acuerda la notificación del demandado. La notificación tiene lugar con carácter casi inmediato, mediante mensajería, y se le confiere un plazo de 10 días –que si que es real- para pagar las cantidades pendientes, enervar la acción u oponerse a su contenido. Tampoco es necesaria la celebración de vista si ninguna de las partes lo solicita. El laudo es dictado por el árbitro en el plazo máximo de 30 días desde la presentación de la demanda. Y estos plazos son reales.

¿Qué es un laudo? Una resolución dictada por el árbitro nombrado por la institución arbitral correspondiente, que tiene exactamente los mismos efectos que una sentencia dictada por un juez. Exactamente los mismos.

Si la demanda se refiere a un desahucio –el arbitraje puede versar sobre cualquier asunto relativo al arrendamiento–, y el arrendatario no desaloja la vivienda, el demandante deberá presentar una demanda de ejecución ante los juzgados, para que sean estos quienes promuevan el lanzamiento. Pero… hemos ganado los 8 meses de media que hubiéramos tardado si, en lugar de acudir a un arbitraje, hubiésemos presentado una demanda, con abogado y procurador, en los Juzgados correspondientes.

Es decir, la fase de ejecución es la misma tanto si acudimos a los tribunales ordinarios como si nos sometemos a arbitraje: hay que solicitar al juzgado que ejecute, bien el laudo, bien la sentencia o decreto, y hay que esperar en ambos casos 20 días hábiles para que la sentencia o laudo, sea firme antes de pedir la ejecución. Pero en muchos casos los inquilinos morosos abandonan voluntariamente la vivienda cuando reciben la resolución –sentencia o laudo–, y no es necesario acudir a la ejecución.

El coste total también es muy inferior. En la web www.aeade.es se puede comprobar el importe que supone someter a arbitraje el cumplimiento del contrato de arrendamiento cuando lo estamos firmando, en lugar de introducir la típica cláusula de sometimiento a los tribunales de la ciudad dónde radica la vivienda arrendada. En cualquier caso, es muy inferior al coste que supone contratar un abogado y un procurador que nos lleve el procedimiento judicial. Por ello, muchas agencias inmobiliarias recomiendan a sus clientes la suscripción de la misma.

Mientras no se doten de medios materiales y humanos a la Administración de Justicia será difícil agilizar ningún procedimiento judicial. Por ello el arbitraje, mucho más barato y mucho más ágil –de verdad–, es una alternativa digna de tenerse en consideración.

Isabel Winkels

Isabel Winkels es licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

Especializada en Derecho civil, fundamentalmente en Derecho de familia, es Socia-directora de Winkels Abogados. Actualmente también es Presidenta de la Sección de Familia del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y profesora de Derecho de familia del Master Universitario para el Acceso a la Profesión de Abogado del prestigioso Instituto de Estudios Bursátiles.

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