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Las ventajas del arbitraje

Llevar los conflictos a los tribunales es un proceso largo y costoso. Sin embargo, resolverlos ante una institución arbitral es una apuesta cada vez más común, ya que es económica, eficaz y con todas las garantías de la ley.

Ana y Marcos estaban desolados: el piso de sus sueños, que habían alquilado por debajo del precio del mercado, había empezado a filtrar agua por la fachada con las primeras lluvias. Tuvieron que desalojar a la niña pequeña de su cuarto y no podían usar el salón: la humedad era insoportable. La propietaria les daba largas, y un técnico al que habían llamado les dijo que el problema era de construcción, y que había que acometer una obra muy importante en todo el edificio.

Las ventajas del arbitraje

Al alquilarlo, habían pagado tres meses de fianza y entregado un aval bancario. Su única ventaja fue que habían firmado una cláusula de arbitraje en el contrato de arrendamiento, y gracias a ello presentaron una demanda arbitral. Después de una prueba pericial, se dictó un laudo –el equivalente a la sentencia de un juez–, por el que se resolvía el contrato, condenando a la propietaria a devolver la fianza y el aval, y a pagar los gastos de la mudanza a una casa nueva.

Pero, ¿qué es eso del arbitraje? Un concepto que se asocia a grandes empresas y multinacionales. Cuando entre ellas surge un conflicto en el que se juegan millones de euros, no acuden a los tribunales, sino a un arbitraje impartido por profesionales del derecho especializados, que resolverán la disputa con rapidez y eficacia. Se trata de una herramienta con la que todos podríamos resolver la mayoría de los problemas que surgen con los contratos que firmamos a lo largo de nuestra vida: la compra de una casa, la contratación de una obra, un arrendamiento o incluso las peleas con los vecinos.

Los problemas que surgen con los contratos de compra de una casa, de una obra, arrendamientos o incluso conflictos vecinales se pueden solventar con un arbitraje.

En la cláusula que Ana y Marcos incluyeron en su contrato de arrendamiento, excluían la intervención de los tribunales y se sometían al arbitraje de una institución arbitral, y así resolvieron su problema. Por otro lado, si hubieran sido inquilinos morosos, la propietaria les hubiera podido reclamar vía arbitral el pago de la renta o instar el desahucio. Tras la interposición de la demanda –que puede presentar el mismo interesado sin necesidad de abogado, rellenando un simple formulario–, el demandado tiene 1O días para oponerse, enervar la acción (pagar las rentas debidas) o proponer prueba. Transcurrido ese plazo, el árbitro dicta el laudo –equivalente a una sentencia– no apelable, y ejecutable en un plazo aproximado de unos 30 a 60 días desde la presentación de la demanda.

También se está extendiendo el arbitraje en Propiedad Horizontal: la junta de vecinos, por decisión de la mayoría, puede acordar que la reclamación de las deudas a los vecinos que no pagan sus cuotas, o incumplen otra clase de acuerdos comunitarios, será dirimido vía arbitral.

A partir de ese acuerdo, cuando la Junta de Propietarios certifique la deuda de un vecino moroso, y acuerde reclamar su importe, la demanda se presentará ante el Instituto Arbitral escogido. Una vez dictado el laudo, si el condenado no cumple voluntariamente en el plazo de 30 días, hay que presentar demanda de ejecución ante el Juzgado. Datos aportados por la Asociación Europea de Arbitraje en Derecho y Equidad (AEADE), una de las instituciones arbitrales pioneras en este tipo de conflictos, indican que en arrendamientos, únicamente hay que ejecutar un 35% de los laudos, y en propiedad horizontal, un 20%, con un plazo medio de ejecución judicial de unos cuatro meses. Por su parte, la propuesta del propietario al inquilino de introducir esta cláusula arbitral opera en forma de repelente para aquellos morosos y okupas profesionales, que cuentan con ir viviendo de año en año en sucesivas viviendas de forma gratuita.

Respecto del coste, con una renta anual de 5.000 euros, la intervención de AEADE en arbitraje sería de unos 350 euros, mientras que los honorarios de un abogado ascienden a unos 1.050 euros (según los criterios del Colegio de Abogados de Madrid), más procurador, más la demora correspondiente, ya que un juzgado nunca dictará sentencia de desahucio en un mes como, de hecho, sucede en un arbitraje.

Isabel Winkels

Isabel Winkels es licenciada en Derecho por la Universidad Complutense de Madrid y colegiada en el Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.

Especializada en Derecho civil, fundamentalmente en Derecho de familia, es Socia-directora de Winkels Abogados. Actualmente también es Presidenta de la Sección de Familia del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid y profesora de Derecho de familia del Master Universitario para el Acceso a la Profesión de Abogado del prestigioso Instituto de Estudios Bursátiles.

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